Saturday, June 23, 2018
Home > Others > Pentingnya Pengetahuan BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Pentingnya Pengetahuan BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Pentingnya Pengetahuan BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Pada saat akan melakukan suatu transaksi jual beli tanah dan juga bangunan, pihak dari penjual tentu saja akan dikenakan pajak penghasilan atau PPh ataupun uang pembayaran harga tanah yang diterima, sedangkan untuk pihak pembeli nantinya akan dikenai dengan pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB atau juga sering disebut dengan perolehan hak atas tanahnya. Di setiap transaksi suatujual beli tanah yang mana menjadi subjek pada pajak biaya dari BPHTB kepada pribadi maupun badan yaitu seorang pembeli dengan dasar pemberian BPHTB merupakan suatu nilai perolehan objek pajak NJOP dari harga transaksi. Sedangkan pada nilai tukar menukar hibah maupun warisan maka nantinya akan dikenakan pajak NPOP. NPOP sendiri memang bisa saja lebih besar ataupun lebih kecil dari NJOP karena hal tersebut tergantung dari kesepakatan antara pembeli dan juga penjual. Jika memang harga transaksinya lebih kecil dibandingkan dengan NJOP, maka dasar dari penentukan NPOP sendiri adalah nilai NJOP, begitupun sebaliknya. Faktor yang lain dalam menentukan besarnya nilai dari BPHTB sendiri adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau sering disebut dengan NPOPTKP yang merupakan suatu nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan dengan pajak BPHTB, untuk nilainya sendiri adalah 5%. Di setiap daerah memang memiliki suatu peraturan yang berbeda tentang penetapan NPOPTKP itu sendiri, contohnya saja di Jakarta yang mana ditetapkan sekitar 80 juta rupiah untuk transaksi jual beli tanah 350 juta rupiah untuk perolehan hibah wasiat. Sampai dengan sekarang ini memang masih banyak masyarakat yang belum mengenal BPHTB dan juga bagaimana cara menghitung BPHTB. Oleh karena itu pada kesempatan kali ini kita akan membahasnya.

Syarat Pengajuan BPHTB

Sebelum mengetahui bagaimana cara untuk menghitung BPHTB, Anda juga sangat perlu untuk mengetahui apa saja persyaratan yang dibutuhkan untuk pengajuan BPHTB tersebut, dan berikut ini adalah beberapa di antaranya:

  1. Untuk persyaratan pengajuan BPHTB jual beli membutuhkan beberapa dokumen seperti SSPD BPHTB, kemudian fotokopi SPPT PBB pada tahun yang bersangkutan, lalu fotokopi KTP wajib pajak, selain itu juga membutuhkan fotokopi STTS ataupun struk ATM bukti dari pembayaran PBB 5 tahun terakhir dan juga fotokopi bukti kepemilikan dari ttanah tersebut, bisa berupa sertifikat tanah, letter C / girik ataupun akta jual beli.
  2. Kemudian untuk syarat dari hibah, waris ataupun jual beli waris adalah SSPD BPHTB, kemudian fotokopi SPPT PBB dengan tahun yang bersangkutan, lalu fotokopi KTP wajib pajak, fotokopi STTS atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir, fotokopi bukti kepemilikan tanah, fotokopi surat keterangan akta hibah atau waris dan juga fotokopi kartu keluarga.

Menghitung BPHTB Jual Beli

Pada dasarnya rumus untuk menghitung BPHTB sendiri adalah 5% X ( NPOP – NPOPTKP ), dan untuk contoh dari perhitungannya sendiri adalah sebidang tanah yang masih kosong sedang diperjual belikan, untuk daerahnya sendiri adalah di Jakarta Selatan dengan data luas tanah 2.000 meter persegi, kemudian untuk NJOPnya adalah Rp 1.000.000,- per meternya, lalu untuk NPOPTKP sendiri adalah Rp 80.000.000,- karena ada di daerah DKI Jakarta. Sedangkan untuk harga kesepakatannya adalah Rp 2.000.000,- per meternya. Dan dengan data tersebut nilai dari NPOP atau nilai transaksi adalah 2.000 X 2.000.000 = 4 milyar rupiah. Dengan data tersebut besaran PPh dari BPHTBnya adalah PPh = 2,5% X NPOP, jadi 2,5% X 4 milyar rupiah hasilnya adalah 100 juta rupiah. Sedangkan untuk BPHTBnya sendiri adalah 5% X ( NPOP – NPOPTKP ), jadi 5% X ( 4 milyar – 80 juta ) = 1,96 milyar rupiah.

Penghitungan BPHTB Hibah

Sedangkan pada hibah, perhitungan dari BPHTB juga sama dengan perhitungan pada jual beli, yang menjadi pembedanya adalah dasar dari pengenaannya. Dalam artian jika pada jual beli, dasar dari pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi, sedangkan pada hibah adalah NJOP saja. Hibah sendiri dilakukan untuk suatu peralihan hak antara orang yang mempunyai ikatan darah, contohnya saja seperti orang tua ke anaknya, kemudian anak ke orang tuanya ataupun antar saudara. Di dalam hibah sendiri ikatan darah juga dibedakan menjadi dua yaitu ikatan darah vertikal dan juga horizontal yang mana untuk vertikal sendiri adalah antara orang tua dan anak, sedangkan horizontal adalah antar saudara kandung. Selain itu perbedaan dari hibah dengan jual beli adalah mengenai pengenaan PPh yang mana pada jual beli pengenaannya wajib dikenakan sedangkan untuk hibah tidak terdapat PPh, kecuali jika itu hibah horizontal. Dengan demikian hibah dari orang tua ke adank atau sebaliknya tidak dikenakan PPh. Kemudian untuk syarat hibah vertikal sendiri merupakan suatu bukti yang mana menyatakan jika antara pemberi dan juga penerima dari hibah tersebut terdapat pertalian orang tua dan juga anak dengan ditunjukkan akta kelahiran dari anak dan juga surat nikah dari orang tuanya. Tetapi untuk hibah horizontal sendiri tetap dikenakan PPh yang didasari dengan pengenaan NJOP. Dengan demikian hibah antara saudara nantinya akan dikenakan PPh seperti halnya jual beli dengan besaran nilai 2,5% dari NJOP. Oleh karena itu ada banyak orang yang membuat peralihan hak antar saudara dengan menggunakan akta jual beli. Hal tersebut karena beberapa pajak yang dibayarkan terbilang sama besar. Selain itu untuk alasan yang lain mengenai lebih memilih membuat akta jual beli dibandingkan dengan hibah karena jika peralihan dari hak antar saudara untuk keamanan dari masing – masing pihak pada kemudian hari. sedangkan jika peralihan karena hibah, nantinya terdapat suatu kekhawatiran jika suatu saat nantinya terdapa ahli waris yang mempertanyakannya. Tetapi jika peralihan dari hak tersebut berupa jual beli, maka untuk prosesnya sudah terputus, hal tersebut karena sudah terdapat akta jual beli yang mana sudha ditandatangani dan juga dilengkapi dengan beberapa syarat biaya jual beli.

Baca juga: Keuntungan Mengikuti Amnesty Pajak Bagi Pelaku UMKM

Cara Menghitung BPHTB Warisan

Selain itu untuk perhitungan dari BPHTB karena suatu warisan, pada dasarnya terbilang sama dengan perhitungan dari jual beli dan juga hibah, hanya saja perbedaannya ada pada besarnya nilai dari NPOPTKP. Jika pada jual beli dan juga hibah NPOPTKP memiliki rata – ratta 60 juta, dan 80 juta untuk DKI Jakarta, maka untuk NPOPTKP pada warisan sendiri adalah 300 juta, sedangkan untuk daerah DKI Jakarta adalah 350 juta rupiah. Jadi nantinya jika tanah tersebut akan dilakukan balik nama atas nama dari ahli waris, maka untuk perhitungan dari BPHTB adalah 5% X ( NJOP – NPOPTKP ), yang berarti 5% X ( 2 milyar rupiah – 350 juta rupiah ) mendapatkan hasil 82,5 juta rupiah.

Jadi mengurus BPHTB memang sangat penting agar nantinya kepemilikan dari tanah ataupun bangunan tersebut tidak menjadikan suatu masalah di kedepannya. Namun sebelumnya agar tidak terkena suatu masalah seperti penipuan kepengurusan BPHTB tersebut, maka mengetahui cara menghitung BPHTB tersebut juga sangat penting.